אחרי שבמשך שנים רכשו ישראלים רבים בתים להשקעה בארצות הברית, הם גילו את עסקאות ה”פליפ” שטווח ההשקעה שלהן קצר במיוחד והן לא כוללת את כאב הראש של החזקת נכס, דאגה לשוכרים, לתחזוקה ולניהול יומיומי.
עסקאות הפליפ הן עסקאות מהירות שבהן המשקיעים מצטרפים למשקיעים נוספים ברכישת אחוזים בבניינים או נכסים אחרים הנרכשים בדרך כלל מתחת למחיר השוק ועוברים שיפוץ מאסיבי. במרבית המקרים, העסקה מנוהלת לחלוטין על ידי חברת יזמות או תיווך, שאחראית על כל תהליך הקנייה, התיכנון האדריכלי, הבנייה, ההשבחה והמכירה, כך שהמשקיעים לא צריכים לעשות דבר. הם חותמים על עסקה שאורכה בדרך כלל עד שנתיים ומפרטת את אחוזי ההשקעה של כל משקיע בפרויקט.
עם סיום המכירה של הנכס, הרווחים מתחלקים בין המשקיעים לפי אחוזי השקעתם. לדברי מומחים בתחום, בעסקאות פליפ, התשואה עומדת על בין 30 ל-60 אחוזים – תשואה שקשה מאוד למצוא בכל אפיק השקעה אחר.
חשיבות גבוהה לקשרים בשוק הנדל”ן האמריקאי
בישראל פועלות מגוון חברות המציעות עסקאות פליפ באזורים שונים ברחבי ארצות הברית. אך כמו בכל עסקת נדל”ן מעבר לים ובכלל, חשוב לוודא שמדובר על חברה ותיקה ומנוסה וכי יש לה רקורד מוצלח גם בעסקאות פליפ ולא רק ברכישת נכסים והשכרתם.
יש לשים לב שעל מנת שעסקת הפליפ תצליח, הרכישה צריכה להתבצע במחיר הנמוך ממחיר השוק – כלומר עוד לפני שהנכס בכלל מתפרסם למכירה. כאן ישנה חשיבות גבוהה לקשרים של החברה בשוק הנדל”ן האמריקאי והנגישות שלה לעסקאות מסוג זה. יש לוודא שנעשית לנכס בדיקת נאותות וכי יש אישורים להתקדם עם תוכנית ההשבחה כפי שתוכנן במקור – אם לא יהיו את האישורים הללו, התשואות עלולות להיות רחוקות ממה שציפו בתחילת הדרך ולכן, יש לבדוק שניתן לבטל את העסקה אם לא יינתנו האישורים המתאימים.
מינימום 50 אלף דולר להשקעה
בניגוד לרכישת נכסים שמיועדים למגורים וניתן לקנות אותם באזורי פריפריה במחירים של כמה עשרות אלפי דולרים, מרבית עסקאות הפליפ מתבצעות באזורי ביקוש וכוללות בניין עם כמה דירות או עסקים. לכן, מדובר על עסקאות שעומדות על מאות אלפי ואפילו מיליוני דולרים.
החברה מאגדת בדרך כלל כמה משקיעים יחד שלכל אחד אחוז קטן בנכס. כלומר, אין מדובר בבעלות על נכס שלם אלא על חלקים מעסקה שעתידה להסתיים בתוך שנה או שנתיים. אין שוכרים שיש להתעסק איתם או תחזוקה שוטפת – ברגע שהפרויקט נמכר, העסקה מסתיימת והמשקיעים מקבלים את האחוזים שהשקיעו בתוספת הרווחים שהתקבלו.
לכן, מרבית עסקאות הפליפ מתחילות ב-50 אלף דולר למשקיע בודד. הכסף שנאסף מופנה למימון הפרויקט כשבמקרים רבים שאר הכסף מתקבל ממימון של בנק המלווה את הפרויקט.
הזדמנות להגדלת ההון העצמי במהירות
בזמן שמחירי הנדל”ן בארץ גואים ומסרבים לרדת כבר שנים ארוכות, נראה כי מי שלא יכול להרשות לעצמו דירה בארץ, יכול לפנות להשקעה בעסקאות פליפ על מנת לקדם את ההון העצמי שלו. כמובן שכמו בכל עסקה, ישנם סיכונים ולעיתים ניתן “ליפול” על חברות שרלטניות שאין ביניהן לבין ההבטחות שלהן דבר ואז המשקיעים נותרים ללא התשואה וגם ללא כספי ההשקעה שלהם.
מי שלא מעוניין לרכוש דירה אחת ולמשכן את עצמו לעשרות שנים, יכול לחשוב על עסקת פליפ כמכשיר נוסף שיגדיל את ההון העצמי בתוך זמן קצר יחסית ויאפשר להגיע לחלום הבית בישראל מהר יותר.
