רכשתם בית, ועכשיו הגיעה העת לתכנן את המשכנתא. חשבתם לקבל הצעה מהבנק שלכם, מהפקיד אותו אתם מכירים שנים, וזהו? ובכן, כאשר לוקחים הלוואה בגובה מאות אלפי שקלים, חשוב מאוד לתכנן את המשכנתא בתשומת לב. אז במה כדאי להתמקד?
הסיפור הוא התמהיל
נהוג לחשוב שהעיקר בתכנון משכנתא הוא התמקחות על ריביות. עם זאת, תכנון נכון משכנתא מתמקד קודם כל בבניית תמהיל מתאים. משכנתא נלקחת במספר מסלולים, כאשר בכל אחד מהם הכסף שאתם לווים צמוד לגורם אחר או יותר, שמשפיעים עליו לאורך השנים. זה נעשה על מנת לחלק את הסיכון שכל סכום המשכנתא ישתנה בתלות בגורם אחד.
כסף שצמוד למסלול פריים – מושפע מעליית ריבית בנק ישראל, כסף שנלקח בריבית משתנה (עוגן) – צמוד לשינויים בתשואות אג”ח בנוסחה שקבע הבנק ומשתנה פעם במספר שנים, וכסף שנלקח בריבית קבועה – לא משתנה לאורך חיי המשכנתא. מסלול העוגן ומסלול הריבית הצמודה יכולים להיות בנוסף צמודים גם למדד – וישתנו בהתאם אליו.
לכל מסלול סיכון שונה ומאפיינים שונים מבחינתכם, למשל, בחלק מהמסלולים יש קנסות יציאה, חלק מהמסלולים גמישים ושקופים יותר וחלק פחות.
ומה עם ההצעה של הבנק?
אם תלכו לבקש מספר הצעות ממספר בנקים, סביר להניח שתקבלו את אותה הצעה בתמהיל סטנדרטי: שליש פריים, שליש משתנה כל 5 שנים ושליש קבועה. ההצעה הזאת ככל הנראה, ולא משנה מה יהיו הריביות שיוצעו בה, לא תהיה טובה עבורכם.
לכל רוכש דירה מאפיינים שונים שעל פיהם נקבע התמהיל המתאים לו: האם בכוונתכם לפרוע חלק מהמשכנתא בעוד מספר שנים? האם אתם צופים גידול בהכנסות? או ההיפך – האם אתם מתכננים ילדים וצופים גידול בהוצאות? האם אתם מעוניינים בסיכון גבוה או שאתם רוצים לקבע חלק מהמשכנתא שלא תשתנה?
הכסף הגדול והתכנון המשמעותי של ההלוואה הוא בבחירת התמהיל הנכון, ועדיף שאתם תגיעו לבנק עם התמהיל שמתאים לכם (בהתאם למגבלה הרגולטורית לפיה חובה לקחת לפחות שליש בריבית קבועה) ולבקש הצעות ריבית על תמהיל זה.
זמן שווה כסף
כאשר אתם מתכננים את התמהיל, המגבלה הראשונה שלכם תהיה ההחזר החודשי, כאשר ההמלצה היא שההחזר לא יעבור שליש מההכנסה הפנויה שלכם. המשכנתא תלווה אתכם עשרות שנים קדימה ותהיה הוצאה גדולה לתא המשפחתי, לכן תכנון נכון של משכנתא חשוב ליציבות של התא, מתוך הבנה שנכונו לכם לצד זמנים טובים וגם זמנים קשים אשר גם בהם עליכם לעמוד בהחזרים.
תכנון משכנתא הוא למעשה ניהול סיכונים לטווח ארוך, כאשר ככל שהכסף במסלול יותר בטוח – הוא יהיה יותר יקר, וככל שהוא במסלול שמשתנה בתדירות גבוהה יותר – הוא יהיה יותר זול. כך, מסלול ריבית צמודה לא קבועה יהיה היקר ביותר, ומסלול הפריים – הזול ביותר.
עם זאת, אין דרך לדעת איך יתנהגו ריבית בנק ישראל והמדד עוד 25 שנים מהיום, לכן כדאי אולי לקחת חלק מהמשכנתא דווקא במסלול שמקנה ביטחון ויציבות. למעשה, עליכם לשאול את עצמיכם עד כמה משק הבית יושפע מעליית ההחזר החודשי ובכמה אתם יכולים לעמוד.
שיקול נוסף שמשפיע על מחיר המשכנתא הוא אורכה. ככל שהמשכנתא תילקח לזמן ארוך יותר, ההחזר החודשי אמנם יהיה נמוך יותר, אך העלות הכוללת של המשכנתא תהיה גבוהה יותר. לכן, תכנון נכון יכלול גם איזון בין גובה ההחזר החודשי לאורך המשכנתא. ככלל, מומלץ לא לקחת מסלולים ליותר מ-25 שנה. אם אתם נאלצים בגלל גובה ההחזר לקחת מסלול ל-30 שנה, נסו שזה יהיה מסלול הפריים, שהוא מסלול ללא קנסות על שינויים, וקצרו אותו בהזדמנות הראשונה.
ורק אז ריביות
אחרי שהבנתם את המגבלות וההעדפות שלכם ובניתם תמהיל מסודר – פנו לפחות לשלושה בנקים לקבל הצעת מחיר, וצרו תחרות ביניהם. אם תתמקחו בצורה יעילה, הצעת המחיר הראשונה שתקבלו תהיה רחוקה מאוד מהמחיר הסופי עליו תסגרו. זכרו, בגלל הסכום הגבוה מאוד של ההלוואה, כל התמקחות יכולה להפחית סכומים מהותיים מעלות המשכנתא.
