משבר הקורונה המתמשך הביא אמנם להאטה כלכלית בכל רחבי העולם, וגם בישראל. אבל דווקא מחירי הדירות, שרבים ציפו כי יאטו את קצב עלייתם ואולי אף יירדו, הפתיעו.
הנתונים מראים כי גם ב-2020, הדירות בישראל המשיכו להתייקר, כפי שעשו כבר למעלה מעשור. זה הזמן לעצור לרגע, להתבונן מעט אחורה ולבדוק מתי ירדו בעבר מחירי הדירות בישראל, והאם ניתן לשער מכך מתי ואם הם יירדו גם בעתיד.
ניתוח היסטורי שערך השמאי אוהד דנוס, לרגל שנתה ה-70 של מדינת ישראל, מראה כי מחירי הדירות בישראל היו תמיד מחזוריים, ולאחר העליות, הגיעו ירידות. כך, אם ב-1948 מחיר דירה ממוצעת בת 4 חדרים היה שווה ערך ל-400 אלף שקל במונחים של היום, ב-1958 נרשמה ירידה – ל-377 אלף שקל. ניתן אולי להסביר זאת בתקופת הצנע שאפיינה את ישראל בשנים הראשונות שלה, ובקשיים הכלכליים עמם התמודדו המדינה הצעירה וגם אזרחיה, רובם עולים שעוד לא הספיקו לבסס את עצמם מבחינה כלכלית.
שגשוג והצלחה מול אינפלציה דוהרת
שנות ה-60 היו עשור של שגשוג והצלחה, ובשיאו מלחמת ששת הימים, שהפכה את ישראל לסמל של קדמה צבאית וטכנולוגית – גם מחירי הדירות ביטאו זאת, כשב-1968 המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים היה 754 אלף שקל במונחים של היום. עם זאת, שנות ה-70 כבר היו פחות פשוטות, עם מלחמת יום כיפור שאמנם הסתיימה בניצחון אך גבתה מחיר כבד. כך, ב-1978 נרשם שפל חד במחירי הדירות, לרמה של 209 אלף שקל בלבד לדירה ממוצעת בת 4 חדרים.
שנות ה-80 הביאו עמן מיתון כבד ואינפלציה דוהרת, ואולם הממשלה הצליחה לייצב את המצב בסדרת צעדים כלכליים נחושים, ובהם המעבר למטבע השקל החדש. את שנת ה-40 למדינה, 1988, כבר חגגנו עם מחיר ממוצע של 740 אלף שקל לדירת 4 חדרים.
שנות ה-90 שברו את התבנית
עד כה אמנם ראינו עשור של עלייה ולאחריו עשור של עלייה, אך שנות ה-90 שברו תבנית זו. הכלכלה הישראלית המשיכה לשגשג ובמקביל הגיעו לישראל עולים רבים מברית המועצות לשעבר וכן מאתיופיה, שהזרימו ביקושים חדשים לשוק הדיור. כתוצאה, מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חצה לראשונה את רף המיליון שקלים, והגיע לכ-1.005 מיליון שקל.
שנות ה-2000 נפתחו עם התפוצצות בועת הדוט.קום לצד אינתיפאדה, וב-2008, נרשמה ירידה קלה במחיר הממוצע לדירת 4 חדרים, ל-923 אלף שקל. אך היתה זו הפעם האחרונה בה ראינו ירידה אמיתית במחירים, כשמאז הכיוון היה חד וברור – למעלה. ב-2020, כבר הגיע המחיר הממוצע ל-4 חדרים ליותר מ-1.6 מיליון שקל.
הקשר למצב האזרחים התנתק
אם ניתן לגזור מכל אלה מסקנה, היא ששוק הדיור בישראל עשוי להיות מבלבל. בעשורים הראשונים של המדינה, ניכר קשר הדוק בין מצב הכלכלה, של המדינה והאזרחים, לבין מחירי הדירות.
אבל מאז 2008, נראה שהקשר הזה התנתק ושוק הדירות המריא אל על. עם זאת, אחד מחוקי היסוד של הכלכלה, ויש שיאמרו של הטבע, הוא שכל מה שעולה חייב לרדת, וכך יקרה גם למחירי הדיור. כלומר, השאלה היא לא אם הם יירדו, אלא רק מתי, ואת זה נראה בלתי אפשרי לחזות.
