על הנייר, החשבון נראה פשוט: דירה ב-2 מיליון שקל, שכר דירה של 5,500 שקל בחודש, וכעבור כמה שנים מכירה ברווח יפה. אלא שבחישוב הזה חסר שותף אחד, שנכנס לעסקה כבר ביום הראשון ונשאר בה עד היום האחרון – המדינה. עד שהמשקיע בדוגמה הזו יסיים את הדרך, הוא ישלם כ-260 אלף שקל במסים.

בעל דירה שנייה משלם מס בשלוש נקודות: בקנייה, לאורך תקופת ההשכרה ובמכירה. לכל אחת מהן כללים משלה, וחלקן מאפשרות לבחור בין מסלולים. מי שמכיר אותם מראש יכול לתכנן את העסקה – ולחסוך עשרות, ולעיתים מאות אלפי שקלים.

מס רכישה: 8% מהשקל הראשון

רוכש דירה יחידה פטור ממס רכישה על חלק המחיר שעד כ-1.98 מיליון שקל. רוכש דירה נוספת אינו נהנה מהפטור הזה: הוא משלם 8% על החלק שעד 6,055,070 שקל, ו-10% על כל שקל מעבר לכך. בפועל, על דירה להשקעה בשווי 2 מיליון שקל ישולם מס רכישה של 160 אלף שקל, ועל דירה ב-2.5 מיליון – 200 אלף שקל.

הסכום הזה משולם סמוך למועד העסקה, ולכן צריך לתכנן אותו כחלק מההון העצמי ולא לסמוך על ההלוואה. וזה עוד לפני שכר הטרחה של עורך הדין, המתווך והשמאי, ולפני ההתאמות בדירה. המדרגות הוקפאו במסגרת חוק ההסדרים, ולכן לא יתעדכנו בשנים הקרובות, אבל השיעורים לדירה נוספת קבועים בהוראת שעה – וכדאי לוודא שהם עדיין בתוקף לפני כל עסקה.

מי בכלל בעל דירה יחידה

ההגדרה של “דירה יחידה” לצורכי מס אינה תמיד אינטואיטיבית, והיא שווה עשרות אלפי שקלים. דירה שרשומה על שם בן או בת הזוג נחשבת בדרך כלל לדירה של התא המשפחתי. מנגד, חלק קטן בדירה שהתקבל בירושה עשוי, בתנאים מסוימים, שלא להיחשב כדירה נוספת. ומי שמוכר את דירתו הקודמת ורוכש חדשה יכול לעיתים ליהנות ממדרגות דירה יחידה, בתנאי שהדירה הקודמת נמכרת בתוך פרק הזמן שקבע החוק. לפני רכישה כדאי לבדוק את המעמד מול עורך דין – זו בדיקה שמחזירה את עצמה כמעט תמיד.

שכר הדירה: שלושה מסלולים

על הכנסה מהשכרת דירת מגורים אפשר לבחור בכל שנה באחד משלושה מסלולים, והבחירה ביניהם משנה את השורה התחתונה. הראשון הוא מסלול הפטור: כשסך שכר הדירה מכל הדירות אינו עולה על 5,654 שקל בחודש, ההכנסה פטורה ממס לגמרי. מעל הסכום הזה הפטור הולך וקטן, עד שהוא מתאפס בהכנסה של 11,308 שקל בחודש. שימו לב שהתקרה נמדדת על סך שכר הדירה מכל הדירות יחד, ולא על כל דירה בנפרד.

השני הוא מסלול 10%: מס סופי בשיעור 10% על כל שכר הדירה, בלי אפשרות לקזז הוצאות. הוא פשוט ונוח, ומשתלם בדרך כלל כששכר הדירה גבוה מתקרת הפטור – ואת המס יש לשלם עד 30 בינואר בשנה שאחרי. השלישי הוא המסלול הרגיל, שבו ההכנסה מצטרפת לשאר ההכנסות ומחויבת לפי מדרגות המס האישיות, אבל מאפשרת לקזז הוצאות כמו ריבית על משכנתא, פחת ותיקונים. הוא רלוונטי בעיקר למי שהכנסתו האחרת נמוכה, או שההוצאות על הדירה גבוהות.

אפשר לעבור בין המסלולים משנה לשנה, ולכן כדאי לבחון את הבחירה מחדש בכל פעם ששכר הדירה או ההכנסות האחרות משתנים.

מס שבח: הקבלות שוות כסף

כשמוכרים דירה שאינה הדירה היחידה, משלמים מס שבח בשיעור 25% מהרווח הריאלי – כלומר מהעלייה בערך הדירה מעבר לעליית המדד, בניכוי הוצאות מוכרות כמו מס הרכישה ששולם, שכר טרחת עורך הדין והמתווך ושיפוצים מהותיים. כל קבלה כזו מקטינה את המס, ולכן כדאי לשמור את כולן לאורך כל שנות ההחזקה, גם אם מדובר בעשור.

לבעלי דירה יחידה יש פטור ממס שבח עד תקרה של 5,008,000 שקל, בתנאים מסוימים. מי שמחזיק שתי דירות יכול לתכנן את סדר המכירה כך שאחת מהן תימכר כדירה יחידה – אבל זה תכנון שמחייב ליווי של יועץ מס. ולצד מס השבח, בחלק מהמקרים חל גם היטל השבחה, שגובה הוועדה המקומית כשתוכנית חדשה העלתה את ערך הנכס.

הדוגמה המלאה: 260 אלף שקל

נחזור למשקיע מהפתיחה, שרוכש דירה שנייה ב-2 מיליון שקל. ביום הקנייה הוא משלם 160 אלף שקל מס רכישה, ועוד עשרות אלפי שקלים בהוצאות נלוות. את הדירה הוא משכיר ב-5,500 שקל בחודש, ומאחר שהסכום נמוך מתקרת הפטור ואין לו הכנסות שכירות נוספות, הוא אינו משלם מס על השכירות. אילו שכר הדירה היה 6,500 שקל, הוא היה יכול לבחור במסלול 10% ולשלם 7,800 שקל בשנה.

כעבור כמה שנים הוא מוכר. נניח שהרווח הריאלי, אחרי ניכוי ההוצאות המוכרות, עומד על 400 אלף שקל: מס השבח יעמוד על 100 אלף שקל. בסך הכול, מהקנייה ועד המכירה, הוא שילם כ-260 אלף שקל במסים – סכום שחייב להיכנס לחישוב התשואה עוד לפני שחותמים.

התשואה האמיתית

משקיע שמחשב תשואה רק לפי שכר הדירה מול מחיר הדירה יקבל מספר יפה, וגבוה מהמציאות. החשבון המלא כולל את מס הרכישה כחלק מעלות הדירה, את המס על שכר הדירה כחלק מההכנסה השוטפת ואת מס השבח כחלק מהרווח בסוף הדרך.

לכן, לפני חתימה כדאי לשבת עם יועץ מס או רואה חשבון ולבנות תחזית מלאה, מהקנייה ועד המכירה. במקרים רבים, תכנון נכון של מועד המכירה, של בעלות הדירה או של מסלול המס על השכירות משנה את השורה התחתונה יותר מכל משא ומתן על המחיר.

המידע בכתבה הוא כללי, נכון לשנת 2026, ואינו מהווה ייעוץ מס. לפני כל עסקה יש להתייעץ עם יועץ מס.