בנק ישראל ביטל בתחילת החודש הגבלה מהותית על מסלולי המשכנתאות: אם עד אותה העת היה ניתן לקחת שליש מסכום המשכנתא במסלול צמוד פריים, שהוא המסלול התנודתי אך הזול ביותר מבין כל המסלולים, כעת ניתן לקחת סכום כפול – עד 2/3 מהמשכנתא במסלול זה.

השינוי הרגולטורי הזה מוביל לגל מיחזורי משכנתא חסר תקדים, במטרה להוזיל את ההוצאה הכי גדולה שלנו בחודש והוא מהווה הזדמנות לבחון מחדש את המשכנתא שלכם. ריכזנו עבורכם מספר סיבות נוספות שיכולות לאותת שהגיע הזמן לבדוק את האופציה למיחזור המשכנתא.

שינויים רגולטוריים

הדוגמא של שינוי מגבלת מסלול הפריים היא דוגמא נקודתית לשינוי רגולטורי משמעותי, שעבור חלק מהאנשים יכול להוזיל את המשכנתא. ככלל, לשינויים רגולטורים שונים יש השפעה על המשכנתאות, על התמהיל והמחיר – וכפועל יוצא גם על האפשרות למחזר. כך למשל, שינוי שכעת נידון ונמצא בהליכי חיקוק הוא הפחתה של קנס על פירעון מוקדם של משכנתא במסלול ריבית קבועה. הפחתה של הקנס האמור, יכולה להפוך מיחזור ושינויי תמהיל לכדאיים, במקרה בו מבנה המשכנתא מוביל לקנס בשיעור גבוה. לכן, בכל פעם שיש שינוי רגולטורי מהותי בשוק, כדאי לבחון כדאיות מיחזור משכנתא.

שינויי ריבית

ריביות המשכנתא מושפעות מאוד מריבית בנק ישראל ומשינויים בעקום התשואות. לכן, בתקופות של ירידות ריבית כדאי לבחון אפשרות למיחזור. ככלל אצבע נציין שאם לקחתם משכנתא בשנת 2013, 2014 ו-2017 בידקו אפשרות למיחזור, שכן בשנים אלו עקום הריבית במגזר הלא צמוד היה גבוה יותר מהתקופה הנוכחית.

פירעון שמשפיע על התמהיל

פעמים רבות, במהלך שנות החזר המשכנתא מתקבלים סכומי כסף חד-פעמיים שמאפשרים לנו לפרוע מסלולים יקרים מוקדם מהמתוכנן. פירעון כזה הוא מבורך, כי הוא מוזיל את ההחזר החודשי ואת הריבית לאורך זמן, אך הוא כנראה משפיע גם על כלל התמהיל שחושב לפני הפרעון.

לכן, למעשה, כאשר מתבצע פירעון – ישנה הזדמנות לבנות תמהיל חדש ואטרקטיבי יותר, ובמסגרתו להגדיל את הסכומים במסלולים אטרקטיביים עד התקרה המותרת.

ירידה באחוזי המימון

אחוז המימון המקסימלי לנטילת משכנתא לדירת מגורים ראשונה הוא 75% משווי הנכס. ככל שנתקרב לאחוז מימון זה, הריביות שיציעו לנו הבנקים יהיו גבוהות יותר. אם לקחנו משכנתא בגובה 75% מערך הנכס, ולאחר שפרענו את חלקה היום המשכנתא היא רק 50% מערך הנכס – נוכל לקבל הצעה אטרקטיבית יותר.

שינוי בסטטוס הנכס

אם לקחנו משכנתא לפני שהבית נרשם בטאבו, למשל – לקחנו משכנתא דרך קבוצת רכישה – שינוי בסטטוס הנכס ורישומו בטאבו יאפשרו לנו למחזר את המשכנתא ולהינות מהוזלה ניכרת. ביצוע מחזור בעת שינוי סטטוס הנכס הוא משמעותי שכן ברגע שתלכו לבקש הצעות ממספר בנקים כאשר הנכס רשום על שמכם – תגלו שיש פער עצום בין המשכנתא שקיבלתם כחלק מקבוצת הרכישה, להצעות שתקבלו.

חלוף הזמן

תחום המשכנתאות מושפע מגורמים רבים ומשתנים, כמו עוצמת התחרות בין הבנקים, בייחוד בסוף השנה. גם שינויים בסטטוס האישי כמו עליית שכר או ירידה בהוצאות הקבועות על ילדים שגדלו, משפיעים על תנאי המשכנתא. השינויים האלו מאפשרים בניית תמהילים חדשים למשכנתא. זיכרו: בסוף  מדובר באיזון בין אורך המשכנתא לבין גובה ההחזר החודשי. משכנתא מאוד ארוכה יקרה יותר, לכן לאורך השנים כדאי לבדוק האם ניתן להגיע לאיזון טוב יותר.

פעם בארבע-חמש שנים, מומלץ לעבור על המשכנתא כחלק מהמעקב הפיננסי השוטף, ולבדוק אפשרויות למיחזור.