בארוחת שישי זה נשמע כמו החלטה פשוטה: להורים יש דירה שנייה, לבן הבכור אין דירה, אז למה לא להעביר לו אותה כבר עכשיו? אלא שהעברה כזו, גם בתוך המשפחה, היא עסקת נדל”ן לכל דבר. היא מדווחת לרשות המסים, מחויבת לפעמים במס רכישה, ועשויה להשפיע על המס שישלם הבן כשימכור את הדירה בעוד כמה שנים.

בישראל אין מס ירושה ואין מס מתנה, כמו במדינות רבות בעולם. ובכל זאת, הבחירה בין להעביר דירה במתנה עכשיו לבין להשאיר אותה בירושה, ואפילו העיתוי של ההעברה, יכולים לשנות את החשבון בעשרות אלפי שקלים. כדאי להכיר את הכללים לפני שחותמים.

מתנה בחיים: שליש ממס הרכישה

מי שמקבל דירה במתנה מקרוב משפחה משלם שליש ממס הרכישה שהיה משלם ברכישה רגילה של אותה דירה. ההנחה חלה בהעברה בין בני זוג, מהורים לילדים ולנכדים ולבני הזוג שלהם, ובין אחים. הסכום תלוי במעמד של מקבל המתנה: ילד שאין לו דירה נהנה ממדרגות של דירה יחידה, ולכן ישלם סכום נמוך יחסית. ילד שכבר מחזיק דירה ישלם שליש ממס הרכישה של דירה נוספת – כ-2.67% משווי הדירה.

לפי דוגמה שפורסמה באתר ביזפורטל, במתנה של דירה בשווי 3 מיליון שקל, ילד שאין לו דירה ישלם כ-15 אלף שקל מס רכישה, וילד שיש לו כבר דירה – כ-80 אלף שקל. ההורים, נותני המתנה, פטורים ממס שבח על ההעברה, בתנאי שמדובר בקרוב משפחה כפי שהחוק מגדיר אותו ושאין שום תמורה.

המלכודת: תקופת הצינון

הפטור ממס שבח בהעברה במתנה מגיע עם תנאי. מי שקיבל דירה במתנה ומבקש למכור אותה בעצמו בפטור ממס שבח, צריך בדרך כלל להמתין תקופת צינון – שלוש שנים אם גר בה, וארבע שנים אם לא. מכירה לפני כן עלולה לחייב במס שבח. וחשוב לדעת שגם המחיר ויום הרכישה המקוריים של ההורים עוברים לילד – כך שכשהוא ימכור, המס יחושב על כל הרווח שנצבר מאז שההורים קנו את הדירה.

נניח שההורים קנו את הדירה בשנות התשעים ב-600 אלף שקל, והיום היא שווה 3 מיליון. הבן מקבל אותה במתנה ומוכר אותה אחרי שנתיים, לפני תום תקופת הצינון. מבחינת רשות המסים הוא מוכר דירה שנקנתה ב-600 אלף, והרווח שעליו עלול לחול מס שבח הוא 2.4 מיליון שקל – גם אם הוא עצמו לא שילם עליה שקל.

ועוד פרט קטן עם משמעות גדולה: אם ניתנה תמורה כלשהי, אפילו סמלית, העסקה כבר אינה נחשבת מתנה, והפטורים לא יחולו.

ירושה: בלי מס רכישה בכלל

דירה שעוברת בירושה אינה מחויבת במס רכישה, והיורשים אינם משלמים מס על עצם קבלת הדירה. גם כשהיורשים מוכרים את הדירה, הם יכולים במקרים רבים ליהנות מפטור ממס שבח, בתנאים שקבע החוק – למשל, כשההורה המוריש היה זכאי לפטור על אותה דירה אילו מכר אותה בעצמו.

החיסרון של ירושה הוא בעיתוי ובוודאות. הילדים מקבלים את הדירה רק בעתיד, לא כשהם צריכים אותה, ותהליך צו הירושה או קיום הצוואה עשוי להימשך זמן. וכשיש כמה יורשים, דירה אחת עלולה להפוך גם למקור לסכסוך משפחתי. שלושה אחים שיורשים יחד דירה בשווי 2.4 מיליון שקל מחזיקים כל אחד שליש ממנה. אם אחד מהם רוצה לגור בה, הוא צריך לקנות מהאחרים את חלקם – 1.6 מיליון שקל – או להסכים איתם על שכר דירה. ואם אחד רוצה למכור והשניים האחרים לא, הוויכוח עלול להגיע לבית המשפט.

ילד קטין, ילד נשוי

מתנה לילד מתחת לגיל 18 אינה תמיד מוציאה את הדירה מהתא המשפחתי של ההורים. לפי החוק, ההורים וילדיהם הקטינים שאינם נשואים נחשבים יחידה אחת לצורכי מס, ולכן העברה לקטין לא בהכרח תשפר את מצב המס של המשפחה. גם מתנה לילד נשוי מחייבת מחשבה: כשהדירה נרשמת על שם הילד בלבד, עולות שאלות של הסכם ממון ושל זכויות בן או בת הזוג.

מתנה כספית לקניית דירה

דרך נוספת לעזור היא לתת לילד כסף לקניית דירה משלו, במקום להעביר לו דירה קיימת. מתנה כספית אינה מחויבת במס בישראל, והילד יקנה את הדירה כרוכש רגיל – כדירה יחידה, אם אין לו דירה אחרת. ההבדל יכול להיות דרמטי: ילד בלי דירה שקונה דירה ב-2 מיליון שקל ישלם לפי המדרגות הנוכחיות מס רכישה של מאות שקלים בודדים. אם ההורים היו קונים את אותה דירה על שמם, כדירה נוספת, מס הרכישה היה מגיע לכ-160 אלף שקל. כדאי לתעד את המתנה במסמך כתוב, כדי שהבנק המממן יכיר בכסף כהון עצמי וכדי למנוע מחלוקות בעתיד.

לפני שחותמים

העברת דירה בתוך המשפחה נראית פשוטה, אבל היא נוגעת במס רכישה, במס שבח, בזכויות הילדים האחרים ולפעמים גם בתוכניות הפרישה של ההורים עצמם. לכן כדאי לשבת עם עורך דין ועם יועץ מס לפני כל צעד, ולבחון יחד את כל החלופות – מתנה עכשיו, ירושה בעתיד או עזרה כספית.

הנדיבות כלפי הילדים היא החלק הקל. התכנון הוא מה שקובע כמה ממנה יגיע אליהם באמת.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לפני העברת נכס יש להתייעץ עם עורך דין ויועץ מס.