השלט בכניסה לפרויקט מבטיח: “שלמו רק 20% עכשיו, ואת היתרה – בקבלת המפתח”. לזוג צעיר שחוסך שנים להון עצמי, זה נשמע כמו פתרון לכל הבעיות: לא צריך לקחת משכנתא כבר היום, לא צריך לשלם שכר דירה ומשכנתא בבת אחת, והדירה החדשה מחכה בסוף הדרך. אלא שבעסקה כזו, כמו בכל עסקה, ההטבה במימון מגיעה עם מחיר.

מבצעי המימון הפכו בשנים האחרונות לכלי השיווק המרכזי של הקבלנים, עד כדי כך שבנק ישראל ראה בהם סיכון למערכת והטיל עליהם מגבלות. מי ששוקל לקנות דירה במבצע כזה צריך להבין מה בדיוק הוא מקבל – ומה הוא משלם עליו.

איך עובד מבצע 80/20?

במבצע 80/20 הרוכש משלם כ-20% ממחיר הדירה בעת החתימה, ואת 80% הנותרים – רק כשהדירה מוכנה, לרוב אחרי שלוש או ארבע שנים. בגרסאות אחרות היחס הוא 90/10, ויש גם מבצעים שבהם הקבלן מסבסד את הריבית על המשכנתא, או מממן “הלוואת בלון” – הלוואה שבה משלמים רק ריבית, או אפילו כלום, עד מועד המסירה.

היתרון ברור: הרוכש לא צריך לממן את כל המחיר כבר היום, ונחסכות לו שנים של החזרי משכנתא במקביל לשכר דירה. אבל מי שמממן את ההטבה הזו הוא הקבלן – וכסף של קבלן, כמו כל כסף, עולה משהו.

המחיר שמסתתר במחיר

קבלן שמוותר על רוב התשלום עד המסירה צריך לממן את הבנייה בעצמו, בדרך כלל באמצעות אשראי מהבנק. העלות של האשראי הזה מגולמת, לפחות בחלקה, במחיר הדירה. לכן הדירה במבצע עשויה להיות יקרה מדירה דומה שנמכרת בתנאי תשלום רגילים.

הדרך לבדוק היא לבקש מהקבלן מחיר לאותה דירה בתשלומים רגילים, לפי התקדמות הבנייה, ולהשוות. אם ההפרש גבוה מעלות המימון שהייתם משלמים בעצמכם, ההטבה אינה הטבה אמיתית. כדאי גם להשוות למחירים של עסקאות דומות שנרשמו בפרויקט ובסביבה, באתר הנדל”ן הממשלתי של רשות המסים.

ההצמדה למדד

נקודה שרבים מפספסים היא ההצמדה למדד תשומות הבנייה. ברוב החוזים, חלק מהתשלומים צמוד למדד – כלומר, אם עלויות הבנייה עולות בשנים שעד המסירה, גם הסכום שתשלמו עולה. החוק מגביל את היקף ההצמדה, אבל כשרוב המחיר נדחה לשלוש או ארבע שנים, גם הצמדה חלקית עשויה להסתכם בעשרות אלפי שקלים. לפני החתימה כדאי לבקש מעורך הדין לחשב כמה תעלה ההצמדה בתרחיש סביר.

הסיכון של יום המסירה

המבצע דוחה את רוב התשלום – אבל לא מבטל אותו. ביום המסירה הרוכש צריך לשלם את היתרה, ובדרך כלל לקחת משכנתא גדולה. אם עד אז הריבית עלתה, ההכנסה ירדה או מחירי הדירות בשוק ירדו, המצב עלול להסתבך: הבנק יבחן את המשכנתא לפי התנאים של אותו יום, ולא לפי התנאים שהיו בעת החתימה.

לכן, לפני שחותמים, כדאי לקבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתא ולבנות תרחיש מחמיר: מה יקרה אם הריבית תעלה באחוז או שניים, ואם המסירה תתעכב בחצי שנה. מי שהתוכנית שלו מבוססת על מכירה של דירה קיימת, או על כסף שעדיין לא בידיו, צריך להיזהר במיוחד.

מה עשה בנק ישראל?

בנק ישראל חשש שהמבצעים מגדילים את הסיכון במערכת הפיננסית: הם מעודדים רוכשים לקחת על עצמם התחייבויות גדולות, ומגדילים את החשיפה של הבנקים לקבלנים. במרץ 2025 פרסם הבנק הוראת שעה שתקפה עד סוף 2026. לפיה, הבנקים נדרשים להחזיק הון נוסף בפרויקטים שבהם חלק ניכר מהדירות נמכר עם דחייה משמעותית של התשלום למסירה, והלוואות הבלון המסובסדות הוגבלו ל-10% מסך המשכנתאות שניתנות בכל חודש.

בעקבות המגבלות, חלק מהקבלנים צמצמו את המבצעים, ואחרים פיתחו הטבות חדשות – למשל סבסוד של ריבית המשכנתא לשנים ארוכות. ההטבות משתנות, אבל העיקרון נשאר: כל הטבה כזו צריכה להיבדק במספרים.

חמש בדיקות לפני החתימה

לפני שחותמים על דירה במבצע, כדאי לבדוק חמישה דברים: מה המחיר של הדירה בלי המבצע; כמה תעלה ההצמדה למדד בתרחיש סביר; האם יש ערבות חוק מכר על כל תשלום; מה קובע החוזה אם הבנייה מתעכבת; והאם הבנק כבר אישר עקרונית את המשכנתא שתידרש במסירה.

מבצע מימון יכול להיות כלי טוב למי שמבין אותו ובודק אותו. מי שקונה רק בגלל השלט בכניסה, עלול לגלות שההטבה הגדולה ביותר הייתה של הקבלן.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או פיננסי. לפני חתימה על חוזה רכישה יש להתייעץ עם עורך דין.