בכנסי הנדל”ן ובפרסומות ברשתות החברתיות זה נראה פשוט: דירה במרכז אתונה, בבודפשט או בעיר אמריקאית בינונית, במחיר של כמה מאות אלפי שקלים, עם שוכר שמשלם כל חודש ותשואה שנשמעת גבוהה בהרבה מזו של דירה בישראל. מישהו מטפל בהכול, ואתם רק צריכים לחתום. בפועל, דירה בחו”ל יכולה להיות השקעה טובה – אבל היא דורשת יותר בדיקה, לא פחות.

הסיבה למשיכה ברורה: בישראל המחיר הממוצע של דירה עבר את 2.4 מיליון שקל, ומשקיע עם הון של כמה מאות אלפי שקלים כמעט לא יכול לקנות כאן דירה בלי משכנתא גדולה. בחו”ל, אותו הון יכול לקנות דירה שלמה. אלא שמרחק, שפה, חוק ושוק לא מוכרים יוצרים סיכונים שלא קיימים בארץ.

התשואה שעל הנייר

הנתון הראשון שמציגים למשקיעים הוא התשואה. אבל תשואה שמחושבת רק לפי שכר הדירה מול מחיר הדירה אינה מספרת את כל הסיפור. צריך להוריד ממנה את דמי הניהול של החברה המקומית שמטפלת בדירה, מיסי נכסים ועירייה, ביטוח, תיקונים ותקופות שבהן הדירה עומדת ריקה. בהשכרה לטווח קצר לתיירים גם הרגולציה משתנה, ובכמה ערים באירופה כבר הוגבלו השכרות כאלה.

מעבר לכך, ההשקעה נעשית במטבע זר. אם השקל מתחזק מול האירו או הדולר, השווי של הדירה ושל שכר הדירה בשקלים יורד – גם אם בעיר עצמה דבר לא השתנה.

מי מוכר לכם את הדירה?

רוב הישראלים שקונים דירה בחו”ל עושים זאת דרך חברת שיווק, שמציעה “חבילה” – דירה, שיפוץ, ניהול ושוכר. החבילה נוחה, אבל היא גם מעמידה את המשקיע בתלות מלאה בחברה. לכן הבדיקה הראשונה היא של החברה עצמה: כמה זמן היא פועלת, כמה עסקאות השלימה, האם אפשר לדבר עם לקוחות קיימים, ואיפה מוחזקים כספי הרוכשים עד להשלמת העסקה.

כדאי גם להשוות את המחיר שמציעה החברה למחירי עסקאות דומות באזור, דרך אתרי נדל”ן מקומיים, ולשכור עורך דין מקומי ובלתי תלוי – לא את עורך הדין שהחברה ממליצה עליו. עורך דין כזה יבדוק את הרישום, את המיסים המקומיים ואת ההיתרים, ויוודא שהדירה אכן רשומה על שמכם בסוף התהליך.

חוקים אחרים, שפה אחרת

לכל מדינה הכללים שלה: מס רכישה מקומי, מיסי נכסים שנתיים, כללי ירושה, ואפשרויות מימון שלעיתים מוגבלות לתושבים זרים. במדינות מסוימות יש גם מגבלות על רכישה בידי זרים. משקיע שאינו מכיר את השפה ואת החוק המקומי צריך לקחת בחשבון שכל תהליך – מהשכרה ועד מכירה – יעבור דרך אנשי מקצוע מקומיים, בתשלום.

שאלה חשובה נוספת היא היציאה: כמה קל יהיה למכור את הדירה בעוד כמה שנים, ולמי. דירה בעיר גדולה ומבוקשת קלה יותר למכירה מדירה בשכונה שבה רוב הקונים הם משקיעים זרים.

המס בישראל: שכר הדירה

תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסות מכל העולם, כולל שכר דירה מחו”ל. החוק מאפשר לבחור באחד משני מסלולים. הראשון: מס של 15% על שכר הדירה, בניכוי פחת בלבד וללא זיכוי על מס ששולם בחו”ל. השני: מס לפי מדרגות המס הרגילות, בניכוי ההוצאות ועם זיכוי על המס ששולם במדינה שבה נמצאת הדירה. הבחירה בין המסלולים תלויה בגובה ההכנסה, בהוצאות ובשיעור המס המקומי.

המס בישראל: המכירה

כשמוכרים את הדירה, הרווח חייב בישראל במס רווחי הון, בדרך כלל בשיעור 25% מהרווח הריאלי. במדינות שיש להן אמנה למניעת כפל מס עם ישראל, המס ששולם במדינה שבה נמצאת הדירה מזוכה מול המס בישראל. את המכירה צריך לדווח לרשות המסים בתוך 30 יום. ויש גם יתרון שכדאי להכיר: דירה בחו”ל אינה נחשבת דירה לעניין מס רכישה ומס שבח בישראל, ולכן היא אינה פוגעת במעמד של בעל דירה יחידה בארץ.

השקעה בנדל”ן בחו”ל יכולה להיות דרך לגוון את התיק ולהיכנס לשוק בסכום נמוך יחסית. אבל היא מחייבת את אותה זהירות שהייתם מפעילים בארץ, ועוד קצת – ואסור לחתום על עסקה שלא הייתם חותמים עליה בעיר שאתם מכירים.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לפני רכישת נכס בחו”ל יש להתייעץ עם עורך דין מקומי ועם יועץ מס בישראל.