נניח שמצאתם סוף סוף את הדירה: 2 מיליון שקל, שלושה חדרים, קומה שנייה. חישבתם הון עצמי, קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא, והכול נראה סגור. ואז מגיעה החשבונית של המתווך, אחריה שכר הטרחה של עורך הדין, ואחריהם השמאי ובדק הבית. עד שתקבלו את המפתח, הדירה ב-2 מיליון עשויה לעלות לכם עשרות אלפי שקלים יותר.

ההוצאות הנלוות הן אחת הסיבות הנפוצות לכך שרוכשים מגיעים לחתימה בלחץ, או נאלצים להגדיל את המשכנתא ברגע האחרון. רובן לא ניתנות למימון בהלוואה, ולכן הן יוצאות מאותו הון עצמי שנחסך בשנים האחרונות. מי שמכיר אותן מראש יכול לתכנן – ולפעמים גם לחסוך.

דמי תיווך: עד 2% ועוד מע”מ

ברכישת דירה יד שנייה דרך מתווך, דמי התיווך המקובלים הם עד 2% ממחיר העסקה, בתוספת מע”מ של 18%. על דירה ב-2 מיליון שקל מדובר בעד 47,200 שקל. בפועל, בעסקאות רבות נסגרים דמי התיווך על 1% עד 1.5%, ירידה מ-2% ל-1.25% על דירה ב-2 מיליון שקל חוסכת כ-17,700 שקל, כולל מע”מ, ולכן זה אחד הסעיפים שבהם כדאי לנהל משא ומתן כבר בתחילת הדרך, לפני שחותמים על הזמנת שירותי תיווך.

חשוב לדעת שהמתווך זכאי לדמי תיווך רק אם חתמתם על הזמנה בכתב, ורק אם הוא היה הגורם היעיל שהביא לעסקה. מי שקונה דירה ישירות מהבעלים, או מקבלן, חוסך את הסעיף הזה לגמרי.

עורך דין: חובה, לא מותרות

עורך הדין הוא מי שבודק שהדירה נקייה משעבודים, שהזכויות רשומות כמו שצריך ושהחוזה מגן עליכם. ברכישת דירה יד שנייה שכר הטרחה המקובל הוא כ-0.5% ממחיר הדירה בתוספת מע”מ – כ-11,800 שקל על דירה ב-2 מיליון. בעסקאות מורכבות, כמו דירה שנמכרת בירושה או שאינה רשומה בטאבו, השכר עשוי להיות גבוה יותר.

ברכישה מקבלן יש סעיף נוסף: רבים מהקבלנים גובים מהקונים השתתפות בשכר הטרחה של עורך הדין שלהם. תקנות חוק המכר מגבילות את הסכום להנמוך מבין 0.5% מהמחיר לבין סכום קבוע, שעומד נכון לכתיבת שורות אלה על 5,915 שקל ומתעדכן מעת לעת, בתוספת מע”מ. זה תשלום נפרד משכר הטרחה של עורך הדין שמייצג אתכם.

מס רכישה: תלוי מי אתם

רוכש דירה יחידה פטור ממס רכישה על חלק המחיר שעד 1,978,745 שקל, ומשלם 3.5% על החלק שמעל ועד כ-2.35 מיליון שקל. על דירה ב-2 מיליון שקל, רוכש דירה יחידה ישלם אפוא כ-740 שקל בלבד. אבל מי שכבר מחזיק דירה משלם 8% מהשקל הראשון – 160 אלף שקל על אותה דירה בדיוק. ההבדל הזה הוא הסיבה שכדאי לבדוק את המעמד שלכם מול עורך הדין עוד לפני שמתחילים לחפש.

שמאי, בדק בית והבנק

הבנק המממן ידרוש שמאות של הדירה, שבדרך כלל ממומנת על ידי הלווים ועולה לרוב בין 1,500 ל-2,500 שקל. השמאי של הבנק בודק את שווי הדירה לצורך המשכנתא – לא את מצבה. לכן כדאי לשקול גם בדק בית: מהנדס או טכנאי שבודק רטיבות, צנרת, חשמל וליקויי בנייה, ומאפשר לגלות בעיות לפני החתימה ולא אחריה. בדק בית לדירת שלושה חדרים עולה בדרך כלל כמה אלפי שקלים בודדים – סכום קטן לעומת תיקון של רטיבות בקיר או צנרת ישנה, שעלול להגיע לעשרות אלפים. גם בדירה חדשה מקבלן, בדק בית לפני המסירה עוזר לתעד ליקויים ולדרוש את תיקונם.

לצד אלה יש הוצאות שקשורות למשכנתא עצמה: דמי פתיחת תיק בבנק, רישום משכנתא, ביטוח חיים וביטוח מבנה. כדאי לבקש מהבנק פירוט של כל העמלות מראש, ולהשוות גם אותן – ולא רק את הריבית – בין הצעות של בנקים שונים.

אחרי החתימה: ההוצאות הקטנות שמצטברות

עם קבלת המפתח מתחילה סדרה של הוצאות שקל לשכוח: שיפוץ קטן או גדול, צבע ומזגנים, ומי שנכנס לגור בדירה – גם ריהוט ומטבח; בדירה חדשה מקבלן לעיתים גם תוספות ושדרוגים שלא נכללו במפרט. בדירה יד שנייה צריך לקחת בחשבון גם תיקונים שנדחו, ובדירה חדשה – תקופה שבה משלמים גם שכר דירה וגם משכנתא, אם המסירה מתעכבת.

הדוגמה המלאה

נחזור לדירה ב-2 מיליון שקל, יד שנייה, דרך מתווך, לרוכש דירה יחידה. דמי תיווך של 2% ועוד מע”מ: כ-47,200 שקל. עורך דין: כ-11,800 שקל. מס רכישה: כ-740 שקל. שמאות, בדק בית ופתיחת תיק משכנתא: כ-5,000 שקל. בסך הכול, עוד לפני שיפוץ וריהוט, ההוצאות הנלוות מגיעות לכ-65 אלף שקל – יותר מ-3% ממחיר הדירה. ומשקיע שקונה את אותה דירה כדירה נוספת יוסיף לזה מס רכישה של כ-160 אלף שקל, ויגיע ליותר מ-220 אלף שקל.

הכלל הפשוט: כשמחשבים כמה הון עצמי צריך, מוסיפים למחיר הדירה עוד כמה אחוזים. מי שעושה את החשבון הזה מראש מגיע לחתימה רגוע – ומי שלא, מגלה אותו בדרך הקשה.

המידע בכתבה הוא כללי, נכון למועד כתיבתה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או פיננסי. העלויות בפועל משתנות לפי העסקה.