אצל רבים בישראל, “להשקיע בנדל”ן” פירושו דבר אחד: לקנות דירה, לקחת משכנתא ולהשכיר. אלא שבמחירים של היום, דירה להשקעה דורשת הון עצמי של מאות אלפי שקלים לפחות, ומשקיע שקונה דירה שנייה משלם עוד 8% מס רכישה כבר מהשקל הראשון. למי שאין סכום כזה, או שלא רוצה לשים את כל הביצים בדירה אחת, יש חלופות – וחלקן אפשר להתחיל בכמה מאות שקלים.
כל אחת מהחלופות האלה פועלת אחרת, עם יתרונות, עלויות וסיכונים משלה. חלקן מפוקחות ונסחרות בבורסה, וחלקן מבוססות על חוזים פרטיים עם יזמים. לפני שבוחרים, כדאי להבין בדיוק במה משקיעים.
קרנות ריט: נדל”ן מניב בבורסה
קרן ריט (REIT) היא חברה שמחזיקה נכסי נדל”ן מניבים – מרכזי קניות, משרדים, מבני תעשייה ולוגיסטיקה, ולעיתים גם דירות להשכרה – ונסחרת בבורסה כמו כל מניה. בישראל המסלול הזה קיים מאז 2006, והוא מעניק לקרנות הטבות מס בתנאי שיחלקו לבעלי המניות לפחות 90% מההכנסה החייבת שלהן. כך, המשקיעים נהנים מזרם קבוע יחסית של דיבידנדים.
היתרון הגדול הוא הנגישות: אפשר לקנות יחידה בקרן בסכום קטן, למכור אותה בכל יום מסחר, ולהיחשף לעשרות נכסים במקום לדירה אחת. החיסרון הוא שמחיר הקרן נע עם הבורסה. בתקופות של ריבית עולה או משבר בשווקים, מחירי קרנות הריט עלולים לרדת – גם כשהנכסים עצמם ממשיכים להניב שכר דירה.
מניות וקרנות מחקות של חברות נדל”ן
דרך נוספת דרך הבורסה היא להשקיע במניות של חברות נדל”ן – יזמיות, חברות בנייה וחברות נדל”ן מניב – או בקרן מחקה שעוקבת אחרי מדד נדל”ן. זו השקעה בעסק, ולא רק בנכסים: הרווח תלוי גם בניהול, בחוב של החברה ובקצב המכירות שלה. לכן הסיכון גבוה יותר מאשר בקרן ריט, וכך גם הפוטנציאל.
מימון המונים לנדל”ן
בשנים האחרונות צמחו פלטפורמות אינטרנטיות שמאפשרות להשקיע סכומים קטנים בפרויקטים של נדל”ן – בארץ ובחו”ל. ברוב המקרים המשקיע לא קונה חלק בנכס, אלא נותן הלוואה ליזם, תמורת ריבית קבועה שנראית גבוהה. אבל ריבית גבוהה משקפת סיכון גבוה: אם הפרויקט נתקע או שהיזם נקלע לקשיים, המשקיעים עלולים להפסיד את הכסף, וקשה מאוד למשוך אותו לפני תום התקופה.
לפני השקעה כזו כדאי לבדוק מי עומד מאחורי הפלטפורמה, אילו בטוחות יש להלוואה, מה קורה אם היזם לא משלם, ומה הניסיון של הפלטפורמה בפרויקטים קודמים – לא רק אלה שהצליחו. ומומלץ לא לשים בה יותר מחלק קטן מהתיק.
קבוצות רכישה: הנחה עם כוכבית
בקבוצת רכישה, כמה רוכשים מתאגדים יחד, קונים קרקע ובונים עליה בעצמם, בלי קבלן שמוכר להם דירות. הרעיון הוא לחסוך את הרווח היזמי, ולקבל דירה במחיר נמוך ממחיר השוק. בפרויקטים שהצליחו, החיסכון היה משמעותי.
אלא שהסיכון כאן גבוה במיוחד. חברי הקבוצה הם למעשה היזמים: הם נושאים בעיכובים, בחריגות התקציב ובסיכון שהפרויקט לא יושלם, ולרוב אין להם ערבות חוק מכר כמו לרוכש מקבלן. בעבר קרסו בישראל לא מעט קבוצות רכישה, ומשפחות רבות נותרו בלי דירה ובלי הכסף ששילמו. מי ששוקל להצטרף צריך ליווי משפטי צמוד, ובדיקה מעמיקה של המארגן ושל הקרקע.
הנדל”ן שכבר נמצא אצלכם
ויש עוד נקודה שרבים לא יודעים: אם יש לכם קרן פנסיה, קרן השתלמות או קופת גמל, סביר להניח שחלק מהכסף כבר מושקע בנדל”ן. הגופים המוסדיים מחזיקים נכסים מניבים, מימון לפרויקטים וקרנות נדל”ן, בארץ ובעולם. לכן לפני שמוסיפים השקעה בנדל”ן, כדאי לבדוק כמה ממנה כבר יש לכם בתיק.
אין צורך במיליון שקל כדי להשקיע בנדל”ן. אבל כמו בכל השקעה, השאלה החשובה אינה כמה התשואה שמבטיחים לכם, אלא מה יקרה לכסף כשמשהו משתבש – ומי שיודע לענות עליה, בוחר טוב יותר.
המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות. לפני השקעה מומלץ להתייעץ עם בעל רישיון.
